공사발주 HAND BOOK (기획에서 관리까지) [연재] 알기쉬운 CM 이야기 제4화
⊙ 발주처 = 건물주인 : 건설사업을 하는 기관이나 사람
⊙ 건설사업 발주방식 : 건설사업을 누구에게 맡길 것인가에 대한 방식제4화 건설사업 발주방식(2)
3. 건설사업관리 방식(CM)
다른 계약 형태와 달리 건설사업관리(이하 CM) 방식은 발주자의 목적과 필요에 따라 다양한 계약의 형태가 이루어질 수 있습니다. 이에 따라 발주자는 CM의 종류와 프로젝트의 요구사항을 정확히 판단하는 것이 상대적으로 더욱 중요합니다.
즉, 건설사업관리(CM) 발주방식으로는 대표적으로 CM(Agency CM), CM for Fee, CM at Risk 계약 등 세 가지 종류로 구분할 수 있지만, 각 건설주체의 책임을 어떻게 규정하느냐에 따라 다양한 형태가 존재합니다.
3-1. 일반CM(Agency CM)
일반CM방식에서의 건설사업관리자(CMr)는 건설사업의 기획, 설계, 발주, 시공, 유지관리 등 사업 전 단계에 있어 발주자의 대리인으로서 주어진 예산과 공기 내에서 발주자가 요구하는 품질에 부합하는 건축물을 관리, 조정하는 업무를 수행합니다.
이에 따라 발주자는 CM을 적용함으로써 건설의 전 과정을 건설사업관리자에게 일임함으로서 발주자의 조직을 최소화할 수 있습니다.
외국과 달리 CM의 국내 도입 초기에는 법․제도의 한계로 Agency CM으로 출발하였으나, 현재 발주자에게 다양한 선택과 이익을 제공할 수 있는 사업관리형CM(CM for Fee)이나 책임형 CM(CM at Risk)으로 발전하고 있습니다.
－ CM투입으로 발주자 감독조직 슬림화 가능
－ 감리업무 동시 수행으로 사업비 절감
－ 시공사의 O&P(간접비)가 과도하여 사업비 절감효과 미흡
－ 계약 후 설계변경처리 어려움 및 클레임 상존
건설 사업에 CM을 적용하는 발주자는 건설 전 과정을 건설사업관리자에게 일정부분 맡기기 때문에 발주자 조직을 최소화할 수 있게 됩니다(물론 각종 의사결정에 대한 최종 의사결정은 발주자가 내리게 됩니다).
CM이 우리나라에 처음 도입되었을 때에는 법과 제도의 한계로 일반 CM이 일반적이었지만 현재는 발주자가 다양한 선택을 할 수 있고, 더 많은 이익을 얻을 수 있는 사업관리형CM(CM for Fee)이나 책임형 CM(CM at Risk)으로 발전하고 있습니다.
3-2. 사업관리형 CM(CM for Fee)
일반 CM과 달리 발주자가 여러 전문건설업자들과 계약을 맺고 있는 공사에서 건설사업관리자가 발주자의 대리인으로서 공사관리를 담당하며, 따라서 발주자, 설계자, 그리고 건설사업관리자가 하나의 팀을 형성하게 됩니다.
구체적으로 건설사업관리자는 설계를 검토하여 비용 및 공기를 조정하고, 조달 및 입찰을 위한 프로세스를 제공하며, 건설사업을 총괄 관리하는 등의 업무를 수행함으로서 성공적인 프로젝트 수행에 기여합니다.
주의할 점은 CM for Fee 계약 하에서 건설사업관리자는 시공자나 설계자와는 직접적인 계약관계가 없으며 발주자의 참모로서 단지 발주자의 관리 능력을 보완해 주는 방식입니다.
－ 감리업무 동시 수행으로 사업비 절감
－ VE 및 Buying Power에 의한 직접비 절감
－ 경험과 능력을 겸비한 CM사 선정이 중요함
－ 시공책임의 한계성이 모호한 경우 발생 가능
건설사업관리자는 설계를 검토하여 공사비와 공사기간을 조정하고, 조달 및 입찰 프로세스를 진행하는 등의 건설 사업 전반을 총괄 관리하는 업무를 합니다.
사업관리형 CM 방식에서 건설사업관리자는 설계자와 전문건설업체와 직접적인 계약관리가 없으며, 발주자의 참모로써 발주자가 가장 좋은 의사결정을 할 수 있도록 도와주는 역할을 하게 됩니다.
3-3. 책임형 CM(CM at Risk)
책임형 CM방식은 건설사업관리자가 하도급자들과 직접 계약을 맺고 공사의 일부 또는 전체를 수행하거나, 시공업체가 건설사업관리자의 역할을 겸하는 경우를 의미합니다.
CM at Risk 계약에서는 일반적으로 건설사업관리자가 발주자에게 최대공사비상한보증액(Guaranteed Maximum Price, GMP)를 약속한 후 시공의 많은 부분을 직접 담당함으로서 해당 공사의 공사비 및 공기에 대한 책임과 위험을 건설사업관리자가 부담하게 됩니다. 즉, 모든 전문건설업자와의 계약은 건설사업관리자가 직접 체결하여 건설사업을 진행하는 방식입니다.
CM at Risk 방식과 앞서 살펴본 설계시공분리방식과의 차이점은 건설사업관리자가 시공도 담당할 뿐 아니라 위에서 언급한 CM고유의 업무도 함께 수행한다는 점입니다.
－ 공사 전과정을 Open하여 원가상승 Risk를 사전 해소 가능
－ Open Book System에 대한 검증 등 발주자의 행정업무 다소 증가 필요
책임형 CM으로 계약할 때 건설사업관리자는 발주자에게 최대공사비상한보증액(Guaranteed Maximum Price, GMP)를 약속하고, 시공을 직접 담당하여 공사비와 공사기간을 책임지고 위험도 감수합니다. 즉, 건설사업관리자가 모든 전문건설업자와 직접 계약하여 건설 사업관리는 하게 됩니다.
책임형 CM 방식과 지난 시간에 설명 드린 설계시공분리방식과의 차이점은 건설사업관리자가 시공도 담당하면서 CM 고유의 업무도 함께 수행한다는 점입니다.
* 최대공사비상한보증액(Guaranteed Maximum Price, GMP)
GMP의 의미는 건설사업관리자가 그 사업을 공기 내에 확정된 예산으로 조달할 위험을 부담하는 것이며, 공사비가 GMP를 초과하였을 때 특별한 사유가 없으면 건설사업관리자가 그 초과분을 부담하는 방식입니다.
설계가 충분히 진척되었을 때(예를 들어 도면 50%, 시방서 80% 완성 시), 건설사업관리자는 발주자에게 GMP를 제시하며, 발주자는 이것에 동의, 거절하거나 협상할 수 있습니다.
지금까지 우리는 2회에 걸쳐 건설사업에서 일반적으로 널리 쓰이는 발주방식에 대해 살펴보았습니다. 무엇보다도 중요한 것은 각 사업의 형태 및 규모에 따라 적절한 발주방식을 선정하는 것이 건설사업의 성공을 위한 가장 중요한 활동입니다.
다음시간에는 건설사업관리방식의 효과에 대해 보다 자세히 알아보도록 하겠습니다.
* 참고자료
1. Project Delivery System, CH2MHILL
2. 건설공사 발주방식, 한국건설산업연구원
3. CM at Risk의 이해와 도입 가능성 진단, 한국건설산업연구원
4. CM Guidebook, 한미파슨스
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