아파트민원 폭주…저가 자재사용·부실공사 등
저가 자재사용·부실공사 등 분양광고와 달라
▲청주지역의 한 아파트건설 현장. 최근 청원군과 청주시에는 입주예정자의 아파트관련 민원이 폭주하고 있다.
최근 청주시와 청원군 지역의 입주예정 아파트와 관련해 입주자와 시행사, 시공건설사와의 분쟁이 끊이지 않고 있다.
고분양가 논란, 사용검사 부적절, 저가 자재사용, 부실공사, 과대광고 등 그 원인은 다양하다.
시·군에 제기된 민원내용을 보면 분양가결정에 대한 행정관청의 유착의혹, 부실한 사용검사에 대한 성토 등이 있지만 대다수가 아파트 시공과 관련한 것이다. 즉 아파트를 시공한 건설회사와 관련된 것이다. 그럼에도 시군 해당부서에 민원이 속출하는 이유는 무엇일까?
제기된 민원을 아파트사업계획 승인단계부터 착공, 분양승인, 사용검사까지 주요 항목별로 분석해 보았다.
감리단선정에 유착의혹(?)
입주자들은 감리단을 사업계획승인 관청이나 시행사인 건설사가 자의적으로 선정하는 것으로 알고 있다. 이에따라 자의적으로 선정한 감리자를 입주예정자들은 믿을 수 없다고 주장한다.
현행 주택법령 감리제도 규정에 따르면 아파트사업승인신청이 들어오면 시·군은 1주일이내 해당공사를 담당할 감리자를 공모한다.
하나의 공사에 많게는 100여개, 적게는 10여개의 감리회사가 응모한다고 한다. 마감이후 시·군은 무작위로 4개 업체의 응모서류를 개봉하여 감리비를 평균하고 그 평균값에 가장 근접한 감리사를 선정하게 된다. 이후 시공사는 선정된 감리사와의 계약서를 첨부하여 착공신고하게 된다.
따라서 행정관청이나 시행사가 임으로 감리단을 선정할 여지가 없다는 것이 관계자의 말이다
분양가 결정의혹
현재 주택법에 분양가는 분양가자문회의 또는 분양가심사위원회의 결정내용을 참고해 시·군의 공동주택 분양승인 담당부서에서 정하게 되어있다.
현재 변호사, 회계사, 감정평가사, 대한전문건설협회 등 전문가들이 분양가심사위에 참여하고 있고, 시공사가 신청한 분양가의 적절성을 평가하여 권고한다.
따라서 시·군의 인위적인 분양가 부풀리기는 없다는 것이 관계자의 말이다.
사용검사문제
시공건설사가 아파트완공후 감리자의 감리 의견서를 첨부해 아파트 사용검사신청을 하면 시·군은 사용검사에 들어간다.
사용검사는 신청후 15일 이내 육안검사로 진행되며, 사용검사후가 아니면 임시사용승인을 얻지 않는 한 아파트를 이용하지 못한다. 사용검사시 해당공사 감리자의 감리의견서가 사용승인에 절대적인 영향을 끼친다.
관계자는 이에 대해 “감리자가 시공 상의 하자에 대해 감리책임을 전적으로 지기 때문이기도하지만 사용검사 담당부서는 그들만큼의 전문적인 지식을 갖지 못한다. 15일 이내 사용검사를 완료하기 때문에 시간이 없기 때문”이라고 설명했다.
그는 또 “사용검사의 주안점은 해당아파트 건설공사가 애초 사업계획승인 내용에 따랐는가와 사업계획승인 조건에 따라 시공이 이루어 졌는지 여부이기 때문에 사용검사를 완료한 아파트가 높은 품질의 아파트라는 걸 의미하진 않는다”고 강조했다.
관계자는 이어 “시공건설사가 사용검사신청시 향후 10년간의 하자보수이행 담보증권을 첨부하기 때문에 중대한 하자가 아니면 사용승인을 하게 된다”고 전했다. “만약 합당한 이유 없이 사용승인을 기피하게 되면 오히려 건설사로부터 손해배상소송을 당하게 되는 경우가 있다”고 덧붙였다.
“현행법상 설계대로 시공해서 사용하는데 지장이 없다면 행정관청이 임의로 사용승인을 거부할수 가 없다”고 말했다.
시공사가 설계변경을 멋대로 한다?
현재 경미한 설계변경은 시·군의 승인대상이 아니며, 분양가격의 변경을 가져오거나 분양면적의 변경을 가져오는 설계변경이 아니라면 분양계약자의 동의를 받을 필요가 없다.
이경우도 2%내의 변경이라면 동의를 받을 의무가 없다. 관계자는 “설계변경의 경우 사업계획승인관청에 지체 없이 통보하도록 되어있으나 안하는 경우가 있으며 벌칙규정도 없는 게 현실”이리고 지적한다. 해당관청의 시공건설사의 시공과정 감독에 한계가 있다는 지적이다.
모델하우스와 실제 아파트내부가 다르다?
대부분 건설회사는 분양을 위해 모델하우스를 짓게 된다. 문제는 분양을 수월하게 하기위해 과대포장해서 모델하우스를 꾸미게 되는데 이로 인해 분양신청자가 모델하우스내 마감재를 실제마감재로 오인하는 경우가 많다는 것이다.
특히 디스플레이 조명등이 오인하게 만든다고 한다. 예를 들어 방을 커보이게 하기위해 작은 침대를 디스플레이 하는 경우다. 하지만 실제 입주시 보통사이즈의 침대를 놓으면 방이 작아 보이는데 이럴 경우 면적이 제대로 안 나온다고 항의 하는 경우가 있다.
부실시공에 행정관청이 책임있다?
시공사의 아파트부실시공에 행정관청이 관리감독을 소홀히 했다는 민원을 제기하는 경우가 있다. 행정기관이 모든 것을 통제할 수 있다고 믿는 경우이다.
관계자는 “모든 시공은 감리자의 책임 하에 시공이 이루어지며 공사과정에 영향력을 발휘할 수 있을게 별로 없다”고 했다.
한 관계자는 부실시공 관련 비난이 시·군으로 몰린다며, 건설회사를 평가하는 시민평가단을 구성했으면 좋겠다고 말했다. 시민평가단 평가를 통해 아파트부실시공의혹 민원이 많은 건설업체에 대해서는 지자체공공사업에 입찰제한등의 조치를 했으면 좋겠다는 사견을 제시하기도 했다.
또 다른 군청 관계자는 아파트사업계획신청, 착공, 분양승인, 사용승인 모든 과정에서 자의적인 판단이 개입될 여지가 거의 없다고 항변하면서 입주자와 시공사와의 아파트관련분쟁에 의사와 관계없이 집중성토대상이 되고 있다는데 억울해 하고 있다.
민원이 폭주하는 이유는
시군의 아파트관련 담당부서가 모든 것을 결정하고 있다는 입주예정자의 오해에서 비롯된 것이라는 견해와 일부는 민원제기를 통해 시공건설회사와의 협상에 있어 유리한 위치를 차지하기위한 압력수단으로 이용하고 있다는 얘기도 있다. 물론 해당기관의 업무처리 불성실도 한 요인이기도 하다.
그동안 정부는 공급위주의 주택정책을 펼쳐왔고 짧은 기간 내 많은 아파트건설을 건설회사에 요구해왔다. 또한 건설회사들도 빡빡한 공사기간, 잦은 설계변경, 무리한 공사강행 등으로 아파트품질을 등한시 해온 것이 사실이다.
전문가들은 수량공급의 아파트시공관행에서 벗어나 품질위주의 아파트시공으로 발상의 전환을 하지 않는다면 부실시공 논란에 따른 입주예정자와 건설시공자의 분쟁은 끊임없이 일어날 것이며 행정기관에 대한 민원제기건수도 쉽사리 줄어들지 않을 것으로 내다봤다.
충북이뉴스(www.cb-enews.com)
모경근기자(kgmo@cb-enews.com)www.shop-dwg.co.kr