단독주택 건설 단계별 절차 주택재건축사업절차 및 단계별 사업추진내용

주택재건축사업절차 및 단계별 사업추진내용

1.도시및주거환경정비기본계획수립(시장)

주택재건축 대상은 인구 50만 이상의 시.10년 단위 기본계획 수립 및 5년 주기로

검토를 합니다

주택재건축사업의 노후도는 기존건축물의 2/3 이상과 단독주택지를 대상으로하며

기존건축물의 노후도 결정기준에 대하여 공동주택은 1981년 이전건축물

일반건축물은 20년 이상 입니다

2.주택재건축 정비구역지정(입안: 구청장. 지정 : 시장)

주택재건축 정비구역 대상은 대지면적 10,000 ㎡ 이상이며 기존건축물 200세대 이상

건립 예정 세대수 300세대 이상이며 지구단위계획도 함께 의제처리 됩니다

위 사항 이하는 주택재건축 정비구역대상이 아니고 일반 재건축사업을 하면 됩니다

즉 대지면적 10,000㎡ 이하 예상 세대수 300세대 미만은 정비구역지정 절차없이

구도시계획심의를 통과하면 가능하며 지구단위계획심의도 함께 의제처리 합니다

5,000㎡ 이하 예상 세대수 100세대 미만은 건측심의만 통과하면 됩니다

주민동의 2/3 이상으로서신청되며 관련부서 협의를 거쳐 주민공람 14일 후 구의회

의견 청취.구도시계획위원회 자문을 거쳐 시도시계획위원회심의 후 결과에 따라

주택재건축 정비구역지정 및 고시를 합니다

또한 주택재건축 정비구역 대상으로는 3 이상 공동주택단지가 밀집되어 있고

안전진단 실시 결과 2/3 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 경우가

있으며

노후.불량 건축물이 2/3 이상 이거나 노후 불량건축물이 당해 지역안에 있는

건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이

당해 지역안에 있는 건축물 수의 3/10 이상인 경우도 주택재건축 정비구역대상이

됩니다

이때 다가구주택 3/10 비율은 현실적인 현장에서 단독주택을 다가구주택으로 전세를

준 형태의 다가구주택이 아니라 건축물관리대장의 공부상에 다가구주택이라야 합니다

3.조합설립추진위원회승인(구청장이 승인합니다)

주민동의 1/2 이상으로서 토지 등 소유자 1/10 이상 동의하여 토지 등 명부와 함께

구청에 제출하여야 하며 조합설립 운영위원회 규정을 확인 후 승인 합니다

정비사업전문관리업자를 선정하며 조합설립인가를 준비하고 공동주택인 경우에는

재건축 가능여부의안전진단시행 여부를 결정 합니다

4.공동주택의 안전진단여부 결정(구청장이 합니다)

주택재건축 안전진단 대상에는 공동주택인 경우에 해당이 됩니다

예비안전진단을 거쳐 위원 7명의 전원 동의로 정밀안전진단을 실시 합니다

재건축 안전진단 사업체는 공개경쟁 입찰이며 비용부담은 사업주체가 부담하고

안전진단 기관은 한국시설 안전기술 공단과 한국건설기술 연구원이 있습니다

5.조합설립인가신청(조합에서 합니다)

주택재건축을 하기 위한 공동주택이 여러 동으로 있는 경우 각 동별 2/3 이상 동의와

전체 주민동의 4/5 이상이며 조합의 정관 및 조합원의 적합여부를 검토 후

조합설립인가를 구청장이 승인합니다

또한 조합원 자격 증빙서류 조합원 명부를 제출하여야 하고 조합설립인가 후

등기소에 법인등기를 완료하여야 합니다

6.매 도 청 구(사업시행자가 합니다)

사업시행자는 주택재건축을 함에 있어 조합설립의 동의를 하지 아니한자

(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함)의 토지 및 건축물에 대하여 집합건축물의소유

및 관리에관한법률 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있습니다

매도청구 절차는 대상자를 확정 변호사를 선임하고 최고서 및 소제기의 문서를 작성 후

법원에 제출하여야 하고 시가 감정에 의거 금액을 공탁한 후 판결.항소 등을 거치면

됩니다

이는 재건축사업을 함에 있어 미동의 자의 터무니 없는 소요비용 요구를 하는자의

알박기를 방지하여 선의의 조합원을 보호함에있으며 주택재건축사업의 경우에만

매도청구 제도가 있습니다

7.주택재건축 사업시행인가(구청장이 합니다)

주민동의를 거쳐 조합정관규정이 제출되어야 하며 관련부서 협의 후 주민공람을

30일간 하고 주택재건축 사업시행인가를처리하며 고시를 합니다

주민 이주대책 임대주택건설계획 등의 사업시행계획서를 작성 제출하여야 합니다

환경.교통.재해 등 도시계획 및 건축심의 조건이행여부를 제출하여야 합니다

문화재 보호법에 의한 지장유무 및 조합정관을 제출하여야 합니다

8.주택재건축 사업시행 시공자선정(조합에서 합니다)

주택재건축 사업시행인가 후 조합에서 시공자를 선정하며 공개경쟁 입찰을 하여야

하고 시공자는 시공보증서를 제출하여야 합니다

9.관리처분계획인가(구청장이 합니다)

조합은 관리처분계획수립 및 조합원 총회를 거쳐 결의를 하여야 합니다

관리처분에 대한 주민공람은 30일간 조합이 하여야 합니다

관리처분계획의 적법성 검토 후 관리처분계획 인가 및 고시를 합니다

10.기존건축물 및 지장물 철거(조합이 합니다)

구청에서 관리처분 인가를 득한 후 조합원 이주 및 지장물을 철거 합니다

11.주택재건축 착공 및 일반 분양(조합이 합니다)

관공서에 착공신고 전까지 구역내 국.공유지의 매수 완료를 하여야 합니다

착공신고 후 조합원 분양분을 제외하고 일반분양을 하여야 하며 서울시

동시분양을 합니다

분양신청서류는 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정증명원을

첨부하여야 합니다

자산평가는 분양대상자별 종전의 토지 또는 사업시행인가 고시가 있은 날을

기준으로 가격산정을 합니다

12.주택재건축 사업시행준공인가 및 공사완료 공고(구청장이 합니다)

조합에서 주택재건축 완료의 사업시행 준공인가가 접수되면 사업시행인가 조건사항

이행여부를 정밀검토 합니다

주택재건축 사업시행 구역내의 국.공유지 소유권이전 등기완료 여부를 구청에서

검토 합니다

서류 검토가 완료되면 사업시행준공인가가 처리되며 공사완료 사항을 공고합니다

사업부지면적 즉 대지면적을 확정측량 및 토지분할을 사업시행자가 실시하여

분양자에게 재산상의 피해가 없도록 하여야 하며 사업완료 확정측량성과도를

구청에제출하여야 합니다

13.소유권이전 및 등기(조합이 합니다)

주택재건축 사업시행 준공인가확정측량을 실시하여 조합원에게 대지 지분을

분배하며 대지 및 건축물의 소유권 보존등기를 합니다

이전 고시 후 지체없이 토지.건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에

촉탁을 하여야 합니다

이전 고시 후 등기촉탁이 있을때까지 저당권 및 다른 등기는 불가 합니다

14.조합해산 및 청산(조합이 합니다)

소유권이전 고시 후 청산금의 징수 또는 교부를 합니다

소유권이전 고시 후 3개월 이내에 관계서류를 구청장에게 인수.인계를 하여야

합니다

출처:www. lba21.com

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