아파트 하자보수기간 사례

상담사례

아파트,오피스텔,상가 등 건축물 하자진단 및 하자소송 및 협상을 위한 하자진단기술팀장입니다.

당장 입주민들이 피부로 느끼고 불편한 하자를 적출하여 건축주인 시공사가 하자보수를 안해주면 하자보수 내용증명 보내시고 결과없으면 손해배상 소송 접수하면 됩니다 단 하자보증기간이내에 내용증명으로 발송해야 합니다.

아마입주자들이 발견한 하자를 제외하고 도면과 시방서를 검토하면 눈에 보이지않는하자가 많이 발견될것으로 예상합니다.

일단 님 빌라에 어떤 하자가 잇는지 준공도면과 시방서를 기준으로 정확히 검토하여 청구하면 가능할듯합니다.

하자에는 크게 사용검사전 하자(부실시공) 와 사용검사후 하자가 있는데

사용검사전 하자(부실시공)는 도면이나 시방서와 다르게 오시공, 미시공, 변경시공 등을 부실시공이라 칭하며 그비교는 시방서와 준공도면을 기준으로 하고잇습니다.

부실시공(오시공,미시공,설계변경)은 사용검사일 이후 10년안에 청구하면 하자보증금과 관계없이 시공사에서 보수해주거나손해배상지급 해야합니다.

사용검사후 하자는 나머지 님 입주후 발생한균열 마감재 불량,누수, 탈락 ,외부 화강석 변색등 눈으로보이고 느끼는 하자로보시면 됩니다.

하자보증금으로 수리 보수 가능한 하자들입니다.
아래표같이각공종별로 하자보증기간이 정해져잇어 그기간이 지나면 소멸됩니다.

결론

기본적으로 님세대에대하여 하자보수 요청 근거가 잇고 재하자가 발생된것은 시공사에 다시 하자보수 및 손해배상 청구 가능합니다.

관리소가 앞장서서 해주면 좋겟지만 아직은 하자분야에 좀 서투른면이보이지만
넘 걱정마시고 직접 시공사에 내용증명 보내고 합의안되면 소송 접수하면됩니다.

법적으로는 상사시효 5년이존재하기에 하자발생후 발생근거만 잇다면 하자보증기간 + 5년 이 가능한것입니다.

쉽게 세대내부 벽지 하자의 경우 법적 하자보증기간 1년차라도 1년내에 하자발생근거 제시하여 시공사에서 보수안해줬을경우 6년동안 하자보수 및 손해배상 소송가능하단 뜻입니다.

자신감 갖으시고 차분히 대처 하시면됩니다.

아래 답변 크릭하여 참조 하시기바랍니다.
http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=6&dirId=60202&docId=127168489

쪽지보내드리니 읽어보시고
기타 더 궁금한사항은 부동산,건축 이나 손해배상 항목으로 1:1 질문주세요.^^

하자보증기간
1년 :세대내부 및 마감공사,결로하자2년 :토목 조경 옹벽 및 기계 전기 설비
3년 : 지정 및기초 가스 소화 발전설비 철근 콘크리트, 지붕 및 방수
5년 : 보, 바닥, 지붕의 균열 10년 : 기둥, 내력벽,아파트 외벽 등의 균열
단 부실시공은 보증사와 관계없이 시공사에서 10년기간안에 손해배상하여야함

사례 #1
KCC건설, 아파트 부실시공 시비로 입주자와 마찰 2011-04-12 08:17:00
아파트부실시공이 의심되더라도 하자보수기간이 지난 뒤 발견한다면, AS를 받기 어려워진다. 따라서 입주자들은 부실시공이 의심될 때 보수기간을 챙기는 세심한 노력이필요하다.

현행 주택법상 아파트 하자보수기간은 미장과 도배 등 공사 종류에 따라 준공 후 1년에서 10년으로 돼 있다. 12일 소비자가 만드는 신문에 민원을 제기해 온 박모(45.여)씨가 부실시공 피해를 입고도AS기간이 넘어 보상을 받는데 애를 먹고 있는 대표적인 케이스다.

경기도 하남시 덕풍 KCC스위첸에 거주하고 있는 박씨는 지난달 초 아랫집에서 걸려 온 인터폰전화를 받고 난감한 상황에 빠졌다고 한다. 내용인 즉 박씨집의 배관공사 부실로 아랫집 거실 천장 한가운데에서 물이 뚝뚝 떨어지고 있다는것.

며칠 뒤 박씨는 아파트 누수와 관련된 또 한통의전화를 받았다. 아파트 1층 자전거를 세워놓는 공용면적 천장에서 물이 떨어지는데, 박씨의 집 배관으로부터 새어 나온 것 같다는 관리사무소 관계자의 전화였다.

박씨는 "입주 5년차 아파트인데, 우리집욕실온수파이프가 제자리에서 이탈해 아랫집 천장과 안방에 물이 새게 됐다"며 "설비업체를 불러 누수 원인을 물었더니 시공단계부터 배관연결이 부실하게 된 것 같다는 답변을 들었다"고 말했다.
박씨는 이어 "시공사인 KCC건설에 누수사실을 알렸더니 하자보수기간이 지났다며 우리집과 아랫집에게 '누수와 보수에 대한 책임을 시공사에 묻지 않는다'는 내용의 각서를 쓰면 수리를 해주겠다는 황당한 제안을 해왔다"고 덧붙였다.
그런데 박씨를 당혹케 한 것은 이뿐만이 아니었다고. 박씨는 "각서의 조건인 즉, 법적인 하자보수기간도 끝났고 원래 누수 피해 책임은 윗집에서 지는 것인만큼 우리집만 무상으로 수리해 줄테니 아랫집은 우리보고 보상해주라는 내용이었다"며 "아랫집 입장에서는 이번 누수사고에 대한 수리도 못 받고, 사고에 대한 책임도 스스로져야할 판인데각서를 쓸 리 있겠느냐"고 분통을 터트렸다.
이렇게 해서시공사와 누수 수리에 대한 협의가 틀어지게 됐다는 게 박씨의 주장이다. 이후 박씨는 아파트 입주자대표회의 등을 통해 시공사 측에 전문가 소견서 등을 담은 공문을 수차례 보냈지만, KCC건설 측에서는 하자보수기간 이후에 발생한 유지관리에 대한 책임은 해당 가구에 있다는 답변으로만 일관한 것으로 알려졌다.
당시 소견서를 작성해 준 D설비업체 대표 정모씨는 >;소비자가 만드는 신문<;과의 통화에서 "시공 당시 신형 PB정티와 파이프를 완벽하게 연결하지 못한 것이 수년간 수압에 의해 조금씩 밀리면서 누수현상을 일으키게 된 것으로 보인다"며 "신형 PB정티와 파이프간의 이탈은 부실시공으로 볼 수밖에 없다"고 말했다. 입주자의 사용상 부주의가 아닌 건설사 측의 부실시공에 의해 누수가 발생하고 있다는 것.
이와 관련 KCC건설 관계자는 "하자보수기간이 끝났지만 민원해결차원에서 내부적으로 보수를 해주는 쪽으로 검토했으나, 입주자의 요구사항이지나쳐 협의가 이뤄지지 않았다"며 "입주자가 주장하는 '각서'는 없었고, 이번 누수사고로 인해 발생한 마감재 훼손 등이 당사의 책임이 없다고 명시한 '확약서'인 것으로 안다"고 말했다.하지만KCC건설은 이번 민원건으로 대외 신인도에 적지않은 타격을 받을 것으로 보인다.

>;제보자 박씨의 아랫집 세대 거실 천장이 누수로 인해 심하게 훼손돼 있다<;

녹색소비자연대 관계자는 "하자보수기간이 지난 뒤 하자가 발생했다면 법적으로 시공사에 무상수리를 요구하기는 어렵다"면서도 "다만 누수에 대한 근본적인 원인이 시공당시부터 잘못돼 있었다는 점을 입증할만한 증거를 찾는다면 손해배상청구를 할 수는 있다"고 말했다.
또한 입주한 지10년 이상 된 아파트라도 부실시공이 인정된다면 시공사가 하자보수 비용을 60% 지급해야 한다는 판례도 있어 박씨의 경우 무상수리기간이 지났다고해서 포기하기엔 이르다는 의견도 있다.
실제로 2009년 11월 수원지법 제8민사부는 경기도용인시 기흥구 A아파트 주민들이 시공사인 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 하자보수비 지급 소송에서 "부실시공 등으로 아파트 외벽 등에 균열 및 누수 등이 발생한 점이 인정된다. 피고는 원고에게 하자보수 비용의 60%인 4억1천620여만원을 지급하라"고 판시했다.
이 아파트 입주자대표회의는 99년 입주 이후 외벽에 균열이 생기는 등 하자가 발생하자 보수비용 8억여원을 지급하라며 LH를 상대로 소송을 냈었다.
[마이경제 뉴스팀/소비자가 만드는 신문=류세나 기자]

사례 #2

서울 강북구 미아4동에 위치한 L모씨가 거주하고 있는 아파트(6층)에서 3개월전 하자가 발생돼 현재까지 처리가 되지 않아 최소한의 주거생활조차 할 수 없는 기막힌 일이 벌어졌다.
이 아파트는 경남건설(브랜드명 ‘아너스빌’)에 의해 지난 2003년 5월 준공, 총 860세대로 지어진지 겨우 3년이 조금 지난 아파트다.

처음 하자관련 문제가 제기가 된 것은 지난 9월 하자가 발생된 가구의 아래층인 5층에서 거주하는 입주민이 천장에서 물이 샌다는 제보에 의해 시작된 것으로 알려졌다.
이와관련, 어디서부터 문제가 되는지 시공사인 유창공영 설비팀에서 나와 점검을 수차례 한 결과 누수가 되는 원인조차 찾지 못하게 되면서 두달여 동안의 시간을 끌게 되었고, 결국은 지난 11월초 L모씨가 거주하는 아파트의 벽면과 방전체 바닥을 파헤치는 지경까지 이르게 된 것이다.

다각도로 조사한 결과, 한 상수도 배관의 이음쇠 부분에서 미세한 물이 입주 후부터 지금까지 지속적으로 누수가 돼 지금과 같은 결과로 나타났다. 그 이후, 해당 건설사 담당자가 하자발생 입주민을 방문, 조속한 처리를 약속만 하고 20여일이 지난 지금까지 방치가 되면서 주거생활은 물론 추위와 콘크리트 미세먼지로 인해 건강까지 위협을 받으면서 입주민의 분노가 극에 달해 있는 상황이다.
그동안 누수관련 발생된 하자의 경우는 유관상 확인 가능한 상태에서 발생이 된 경우가 대부분이라면, 지금의 경우는 파헤쳐 일일이 점검하지 않으면 발견조차 할 수 없는 시공상 하자라는 점이다.

이처럼, 입주하고 나서 바로 하자가 발생되면 문제가 되지 않지만 지금의 경우와 같이 법적인 아파트 하자보수기간(배관의 경우 개정된 하자보수기간 2년)이 경과한 후 하자가 발생되면 하자기간을 핑계삼아 건설사나 시공사에서는 “법적 하자기간이 지났으므로 거주하는 입주민이 직접 자비로 해결을 해야한다”라고 하는 경우가 발생하면서 또 다른 하자아파트의 경우도 문제가 되고 있는게 현실이다.

동 아파트의 하자는 이음쇠 부분의 시공불량하자로 하자 담보기간과는 전혀 상관없으며, 시공불량은 전력 건설회사의 책임으로 건설회사가 장기간 하자보수 방치에 대한 지탄받아 마땅할 것이다.

결국, 이같은 법은 건설사에 있어서는 법적으로 책임을 면하게 하는 ‘면책권’일 수 밖에 없고, 아파트입주민에게는 주거안정에 대한 ‘악법’일 수 밖에 없는 것이다. 이와 같은 부조리를 문제삼아 서울고등법원은 헌법재판소에 단축된 하자기간에 대해 이의를 제기해 놓은 상태다.
하지만, 현재 법적 하자기간은 2년이라고 명시는 되어 있지만 시공상의 불량관련해 얼마전 대법원에서는 구 주택건설촉진법을 적용해 “집합건물의소유및관리에관한법률에 따라 아파트가 준공된지 10년을 경과하지 않았다면 하자담보책임 존속한다”라는 판결까지 나왔다.
또한, 이 아파트의 경우 배관 누수 외 천장부분에서도 문제를 제기했다. 사)전국아파트입주자대표회의(회장 이재윤, 이하 ‘전아연’) 성충호 서울시지부장은 “천정부분>;아래사진 참조<; 관련해 벽면과 천장도배부분이 최소한 15㎝ 이상 띄워 시공해야 하는데 겨우 5㎝ 정도 밖에 띄워지지 않았고, 벽면의 상태 역시 모래와 콘크리트의 혼합시 물의 양이 많이 섞여 백화현상까지 보인다”고 지적했다.

이와관련, 경남건설의 담당팀장은 “법적 하자기간은 끝났지만 최소한의 도리를 생각해서 처리를 하려고 한다”는 말만 할뿐 지금까지 발생된 하자관련 어떠한 조치조차 취하지 않은 상태다.
더구나, 위탁관리업체를 통해 파견된 해당 아파트 L관리소장은 입주민의 불편이 9월 신고되었음에도 불구하고, 지금까지 문제가 발생된 하자가구에 대해 방문조차 하지 않았다고 한다. 또한, 동대표를 비롯해 입주자대표회에서 조차 이번 사건에 대해서 아무런 조치가 없었던 것으로 알려졌다.
무엇보다 억울함을 호소하는 상당수 아파트입주민들은 이같은 문제에 대해서 어떻게 처리를 해야하고 어느 곳에 도움을 청해야 하는지 그리고 아파트하자에 대한 지식부족으로 이중고를 겪고 있었다.

요즘 아파트를 마치 물건을 팔 듯 외형상·브랜드명에만 치중, 분양당시에만 신경을 쓰는 듯 하다 시공상 부실이나 하자가 발생되면 어떻게 해서든 법적 테두리에서 빠져나갈 생각만 하지 적극적으로 입주민 입장을 배려하지 않는게 현실이다.
거기에 더불어 정부의 관계기관에서는 수요자인 입주민들에게 도움이 되는 법을 만들기 보다는 판매자인 건설사들과 관리주체인 관리쪽 입장에서 법을 마음대로 바꾸고 있는 실정이다.

그러므로, 아파트입주민들을 대표하는 전아연에서는 주택법 일부개정안 내용 중 위탁관리회사의 법정단체화 및 공제조합 설립 등을 적극적으로 반대하고 있는 것이다.
이 아파트 역시 위탁관리업체에서 파견된 관리소장이 근무를 하고 있으며 청소 및 경비용역 역시 마찬가지다.
이같은 사례를 계기로 정부와 관련기관에서는 아파트의 입주민들을 위해서 부조리한 법 조항은 없애고 주민들이 안정된 주거생활을 할 수 있도록 적극 동참해야 할 것이다.
끝으로 경남건설 담당팀장은 “지난 20일 오전 회사임원진과 함께 피해입주민을 만나 최대한 빨리 해결할 수 있도록 노력할 것이다”라는 말을 남겼다.

이제는 건설사들도 말뿐이 아닌 입주민 입장에서 진실된 마음으로 벌어진 하자문제에 대해 행동에 옮겨야만 할 때가 된 것이다. 또한 앞으로 이 문제에 대해 해당 건설사에서는 입주민에게 어떤 방법으로 해결을 해줄지 전국 2천7백만 입주민이자 소비자가 지켜본다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.

사례 #3
아파트 배관 공사 부실로 침수 사고가 생긴 데 대해 건설사가 보수 공사 책임을 지는 것 외에 악취나 이사로 겪은 주민의 정신적 고통도 배상해야 한다는 판결이 나왔다.서울중앙지법 민사합의19부(정현수 부장판사)는 26일 경기도 분당의 W아파트 주민 은 모(64)씨가 “공사 부실로 아파트에 물이 차 정신적 고통을 받았다”며 D건설사를 상대로 낸 손해 배상 청구 소송에서 “피고는 원고에게 위자료 1000만 원을 지급하라”고 원고 일부 승소 판결했다고 밝혔다.재판부는 판결문에서 “침수 사고는 건설사가 급수 배관 시공 후 수압 점검을 제대로 하지 않아 발생한 것이므로 피고는 금전적으로 위로할 의무가 있다”고 판시했다.은씨는 2003년 6월 자신의 아파트에서 급수 배관이 터져 집 전체에 물이 들어차 거실 마루 판자가 썩으면서 악취가 나자 이듬해 4월 D사가 마련해 준 오피스텔로 잠시 이사했다.은씨는 한 달여 뒤 D사에서 보수 공사를 끝낸 아파트로 돌아왔으나 거실 마루에 습기가 차는 등 문제가 재발했고 이후 2차 보수 공사가 이뤄졌음에도 여건이 개선되지 않자 소송을 냈다.

아파트 하자보수 보증기간
아파트 하자에 대한 책임기간을 개정법률에 따라 축소한 규정은 소급입법에 해당돼 헌법에 위배된다. 주택법 개정시점인 2005년 5월 이전 발생한 부실공사의 경우 아파트 소유주들이 시공사 등을 상대로 10년 동안 책임을 물을 수 있게 됐다. 중소형 건설업체들의 비용부담은 커지게 됐다. 중소건설업체들은 입주민과 변호사, 전직 건설사 직원 등이 짜고 의도적으로 하자보수를 요구하는 기획소송이 잇따를 가능성에 대해 우려다.
개정 주택법 이전에는 집합건물법을 적용해 아파트 소유주들이 시공자에 10년 동안 하자 보수 책임을 요구할 수 있었으나 주택법 부칙 제3항은 주택법 시행 이전에 사용승인을 받은 공동주택에서 하자가 발생했을 경우 2005년 5월 개정된 주택법을 소급 적용한다고 규정하고, 하자 담보 책임기간을 1~4년으로 축소했다.
새 법이 시행되기 전 하자가 발생한 경우까지 새 법에 의해 책임기간을 제한하는 것은 하자담보청구권을 소급 박탈하는 것이며 이는 공통주택 소유자 신뢰를 침해하는 것이다.http://www.realer.co.kr/
현실적으로 공동주택 부실공사가 적지 않은 상황에서 공동주택 소유자 보호가 중요하고, 공사상 하자가 적다면 하자담보기간이 길어도 문제가 되지 않을 것이다.
건설업계는 하자보수 비용부담이 크게 가중될 것으로 내다보고 있다. 중견건설사는 입주자 대표회의와 손잡고 악의적으로 활동하는 하자 적출업체가 다시 기승을 부릴 것이 뻔하다며 중소형사뿐 아니라 메이저급 건설사들도 소송 남발 때문에 버텨낼 수 없다.
주택법 개정 이전에도 입주자 대표회가 사용검사가 끝나고 5년 동안은 개선공사 명목으로 돈을 요구하다가 시공 후 6년, 8년차에 소송을 내는 기획소송이 많았다. 그렇지 않아도 이미 일부 입주자들의 의도적 기획소송에 시달리는 사례가 많다. 하자보수 보증기간이 길어지면 부담이 커진다

상담사례1

아파트,오피스텔,상가 등 건축물 하자진단 및 하자소송 및 협상을 위한 사전 진단 기술팀장입니다.

님질문에 답변 드립니다.

질문1. 보일러 배관 누수 문제여도 제가 아래집 배상을 해줘야 하는건가요 ?
즉 4년지난 아파트 보일러 배관이 문제시 책임이 저한테 있는건가요 ?

보일러배관 누수는 아파트 준공일로부터 하자 보증기간 3년입니다.
단 보일로배관 시공이 오시공(부실시공)으로 판정되었을경우는
시공사에서 10년 보증가능

질문2. 또한 만약 보일러 배관 누수가 세입자의 실수라면 세입자에게 청구 하는게 맞는건까요 ?
어떠한 이유로든지 정상적인 사용시에는 세입자에게는 청구 불가능합니다.
단 세입자 사용자 실수 즉 겨울철 동파방지 조치를안하고 장기간 출장이나 외박했을경우는 세입자가 부담해야 합니다.

질문3. 그 판단은 누구에게 의뢰 해야 하나요 ?
정확한 자료 주시면 제가 판단해드릴게요.

쪽지보내드리니 읽어보시고
기타 더 궁금한사항은 부동산,건축 이나 손해배상 항목으로 1:1 질문주세요.^^

대법원판례

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